Cena mieszkania widoczna w ofercie dewelopera to dopiero punkt wyjścia do rozmowy o realnym koszcie zakupu. Zanim odbierzesz klucze, musisz liczyć się jeszcze z podatkiem VAT, opłatami u notariusza, a w niektórych przypadkach także z podatkiem PCC. Część z tych kosztów jest niewidoczna na pierwszy rzut oka, bo zostaje wliczona w cenę lokalu, inne trzeba uwzględnić jako dodatkowy wydatek. W artykule wyjaśniamy, za co dokładnie płacisz przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego i jak te zasady różnią się od zakupu na rynku wtórnymj. Dzięki temu, zamiast liczyć koszty w ostatniej chwili, będziesz mógł zaplanować budżet na zakup wymarzonego mieszkania z odpowiednim wyprzedzeniem.
VAT doliczony do ceny – ile faktycznie płacisz za nowe mieszkanie?
Zakup lokalu bezpośrednio od dewelopera jest transakcją objętą podatkiem od towarów i usług, czyli VAT. Dla mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym obowiązuje stawka preferencyjna 8%, ale nie dotyczy ona każdego metrażu. Limit wynosi 150 m² powierzchni użytkowej lokalu – jeśli mieszkanie jest większe, nadwyżka ponad ten próg zostanie opodatkowana stawką podstawową 23%. Dotyczy to jednak niewielkiego odsetka transakcji, bo większość mieszkań na rynku bez trudu mieści się w tym limicie.
Co ważne dla kupującego? Podatek VAT nie jest doliczany osobno na etapie podpisywania umowy. Deweloper wlicza go w cenę brutto podaną w ofercie i to on rozlicza się z urzędem skarbowym jako podatnik VAT. Oznacza to, że kupujący nie składa żadnej deklaracji podatkowej z tego tytułu – cena, którą widzisz w ofercie dewelopera, jest już ceną ostateczną. Co ważne, limit 150 m² dotyczy wyłącznie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, a nie na przykład powierzchni tarasu czy piwnicy przypisanej do mieszkania, co bywa źródłem nieporozumień przy porównywaniu ofert różnych inwestycji. Warto też zwrócić uwagę na stawkę VAT w przypadku miejsca postojowego: jeśli przynależy ono do mieszkania w jednej księdze wieczystej, podlega stawce 8% VAT, natomiast jeżeli stanowi udział w odrębnym garażu jako lokalu użytkowym z osobną księgą, wówczas obowiązuje stawka 23% VAT.
Dlaczego przy zakupie od dewelopera zwykle nie zapłacisz podatku PCC?
Wiele osób kojarzy zakup mieszkania z koniecznością zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Ta zasada dotyczy jednak przede wszystkim rynku wtórnego, gdzie sprzedającym jest osoba prywatna. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje zwolnienie dla transakcji, które podlegają już opodatkowaniu VAT, a taką transakcją jest właśnie zakup nowego lokalu od dewelopera lub innego przedsiębiorcy budowlanego. Skoro cena zawiera VAT, nie dochodzi do podwójnego opodatkowania tej samej czynności i PCC po prostu nie występuje. Warto jednak pamiętać, że sytuacja zmienia się, gdy kupujesz mieszkanie z drugiej ręki – wtedy PCC w wysokości 2% wartości rynkowej pobiera notariusz przy podpisaniu aktu i sam odprowadza go do urzędu skarbowego.
Osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, mogą skorzystać z odrębnego zwolnienia z podatku, ale to zupełnie inny scenariusz niż zakup nowej inwestycji od dewelopera. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której jeden nabywca kupuje jednocześnie sześć lub więcej lokali mieszkalnych od tego samego sprzedawcy – wtedy, mimo opodatkowania VAT, zapłaci on dodatkowo PCC według stawki 6%. Ten przepis dotyczy jednak wyłącznie zakupów o charakterze hurtowym czy inwestycyjnym i nie ma zastosowania, gdy kupujesz dla siebie jedno mieszkanie. Drobnym wyjątkiem dotyczącym PCC przy zakupie na kredyt jest obowiązek zapłaty symbolicznego podatku PCC-3 w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na rzecz banku, który notariusz pobiera przy akcie.
Opłaty notarialne – zakup mieszkania, czyli za co dokładnie płacisz u notariusza?
Nawet jeśli nie dotyczy Cię podatek PCC (2%), wizyta u notariusza i tak wiąże się z konkretnymi opłatami. Ich maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, co oznacza, że notariusz nie może zażądać więcej, niż przewidują przepisy, choć w praktyce może zaproponować niższą kwotę. Na całkowity koszt wizyty u notariusza składa się zwykle kilka odrębnych pozycji:
- taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, naliczane od wartości nieruchomości; przy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego stosuje się stawkę obniżoną, czyli połowę stawki bazowej wynikającej z rozporządzenia,
- VAT od taksy notarialnej – do wynagrodzenia notariusza doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%, ponieważ kancelaria notarialna jest podatnikiem VAT,
- opłata za wypisy aktu notarialnego – każdy wypis aktu to dodatkowy koszt, a zwykle potrzebne są co najmniej dwa lub trzy egzemplarze (dla kupującego, sprzedającego i banku, jeśli finansujesz zakup kredytem),
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – jest to stała opłata pobierana przez sąd wieczystoksięgowy za założenie nowej księgi lub wpisanie zmiany właściciela, niezależna od wartości transakcji,
- wpis hipoteki, jeśli kupujesz na kredyt – bank finansujący zakup wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki, a jej wpisanie do księgi wieczystej wiąże się z odrębną opłatą sądową,
- podatek PCC-3 od hipoteki – jeśli kupujesz na kredyt – wynosi 19 zł.
Ile wynoszą opłaty sądowe przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej mają charakter stały – ich wysokość wynika wprost z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i nie zależy od wartości mieszkania. Przy zakupie lokalu od dewelopera zapłacisz:
- 100 zł – założenie nowej księgi wieczystej dla Twojego mieszkania (lokal wyodrębniany jest z księgi prowadzonej dla całej inwestycji),
- 200 zł – wpis prawa własności na Twoją rzecz,
- 200 zł – wpis hipoteki, jeśli finansujesz zakup kredytem,
- 19 zł – podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki.
Przy zakupie za gotówkę opłaty sądowe zamkną się więc w kwocie 300 zł, a przy zakupie na kredyt – 519 zł. Wszystkie te opłaty notariusz pobiera przy podpisaniu aktu i sam przekazuje do sądu wieczystoksięgowego, więc nie musisz składać wniosków samodzielnie. Jeśli wcześniej, na etapie umowy deweloperskiej, do księgi wieczystej wpisywane było Twoje roszczenie o przeniesienie własności (opłata 150 zł), jej kosztami deweloper i kupujący dzielą się po połowie – tak jak pozostałymi kosztami umowy deweloperskiej. Warto też wiedzieć, że po spłacie kredytu wykreślenie hipoteki z księgi będzie kosztowało 100 zł, czyli połowę opłaty za wpis.
Suma tych elementów przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych może wynieść kilka tysięcy złotych – warto policzyć to zawczasu, zamiast dowiadywać się o tym dopiero w dniu podpisania aktu.
Kto ponosi te koszty i jak przygotować budżet na zakup mieszkania?
W praktyce to kupujący pokrywa większość opłat okołozakupowych, w tym taksę notarialną, wypisy aktu oraz opłaty sądowe – taki podział wynika ze zwyczaju, a nie z bezwzględnie obowiązującego przepisu, dlatego warto to potwierdzić z notariuszem lub deweloperem przed podpisaniem umowy. Należy jednak pamiętać o kluczowym wyjątku: przy zakupie mieszkania od dewelopera koszty sporządzenia umowy deweloperskiej z mocy prawa (ustawy deweloperskiej) deweloper i kupujący dzielą dokładnie po połowie. Dopiero opłaty za późniejszą umowę przenoszącą własność oraz wpisy do księgi wieczystej w całości obciążają kupującego.
Planując budżet, dobrze jest założyć dodatkową rezerwę finansową w wysokości kilku procent wartości mieszkania, niezależnie od ceny zakupu. Jeśli finansujesz transakcję kredytem hipotecznym, dolicz również koszty związane z samym kredytem, takie jak prowizja banku, wycena nieruchomości czy ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki. Środki na te opłaty najczęściej trzeba mieć dostępne w gotówce, ponieważ banki zwykle nie finansują kosztów notarialnych ani podatków w ramach kredytu na zakup mieszkania. Rozłożenie tych wydatków w czasie i wiedza o tym, kiedy dokładnie trzeba je opłacić, pozwoli Ci uniknąć przykrych niespodzianek tuż przed podpisaniem aktu. Warto też pamiętać, że część opłat, jak wpis hipoteki, pojawia się dopiero po wypłacie kredytu, więc ich moment poniesienia może być inny niż w przypadku samej taksy notarialnej płatnej w dniu podpisania umowy.
Na co zwrócić uwagę, zanim podpiszesz akt notarialny?
Zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę, sprawdź dokładnie, czy cena podana przez dewelopera jest ceną brutto z uwzględnionym VAT, jaką stawką opodatkowano komórkę lokatorską lub garaż, a także czy metraż mieszkania mieści się w limicie uprawniającym do stawki 8%. Dobrym zwyczajem jest też poproszenie notariusza o wstępne wyliczenie taksy i opłat sądowych jeszcze przed umówieniem terminu podpisania aktu – dzięki temu unikniesz sytuacji, w której brakuje Ci gotówki na pokrycie kosztów dodatkowych.
Przeglądając nowe mieszkania w Bydgoszczy, porównuj oferty nie tylko pod kątem stawki za metr kwadratowy, ale również przejrzystości dewelopera w informowaniu o opłatach okołotransakcyjnych. Pamiętaj, że przy zakupie z rynku pierwotnego nie płacisz 2% podatku PCC od nieruchomości, a dokładna znajomość struktury wydatków – od taksy i wypisów po opłaty za wpis własności oraz hipoteki w księdze wieczystej – pozwoli Ci bezstresowo zaplanować budżet na własne lokum.
