Mieszkanie pod wynajem to dla wielu osób sposób na ochronę oszczędności i źródło regularnego dochodu. Właścicieli często niepokoi jednak pytanie, co zrobić, gdy najemca przestanie płacić albo nie zechce się wyprowadzić. Z myślą o takich sytuacjach powstał najem okazjonalny. W artykule wyjaśniamy, na czym polega ta forma umowy, jakie dokumenty musisz przygotować i o jakich terminach nie wolno Ci zapomnieć, aby bezpieczny wynajem mieszkania stał się faktem, a nie tylko obietnicą.
Najem okazjonalny – co to za rozwiązanie?
Gdy wpisujesz w wyszukiwarkę hasło najem okazjonalny co to, najkrótsza odpowiedź brzmi: to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który regulują art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Taka umowa zawsze ma termin końcowy, a okres najmu nie może przekroczyć 10 lat. Pod warunkiem zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym do najmu okazjonalnego stosuje się tylko wybrane przepisy tej ustawy, dlatego właściciel ma znacznie silniejszą pozycję niż przy zwykłym najmie, a droga do odzyskania mieszkania jest krótsza i prostsza.
Kto może wynająć mieszkanie w tej formie?
Z najmu okazjonalnego skorzysta wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. To dobra wiadomość dla osób, które kupiły mieszkanie inwestycyjne na własne nazwisko i rozliczają tak zwany najem prywatny. Przedsiębiorcy, dla których wynajem stanowi przedmiot działalności, mają do dyspozycji najem instytucjonalny – o podobnym mechanizmie zabezpieczeń, lecz na odrębnych zasadach. Przepisy obejmują wyłącznie lokale mieszkalne, więc lokal użytkowy nie może być przedmiotem takiej umowy.
Najem okazjonalny – umowa i jej obowiązkowe załączniki
Pod terminem najem okazjonalny umowa kryje się nie jeden dokument, lecz cały pakiet. Sama umowa oraz każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy dołącza się przede wszystkim:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – najemca poddaje się w nim egzekucji i zobowiązuje się opróżnić oraz wydać lokal w terminie, który wskażesz w żądaniu opróżnienia lokalu,
- wskazanie innego lokalu – najemca podaje adres, pod którym zamieszka w razie egzekucji,
- zgoda właściciela innego wskazanego lokalu – osoba, do której należy to mieszkanie (albo która ma do niego inny tytuł prawny), oświadcza, że najemca i jego domownicy mogą w nim zamieszkać; możesz też zażądać, aby notariusz poświadczył jej podpis.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę – do tej kwoty zwykle dochodzi jeszcze VAT i opłata za wypisy.
Bezpieczny wynajem mieszkania a zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym
Po podpisaniu dokumentów musisz zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Termin biegnie od początku najmu, a nie od podpisania umowy – te daty nie zawsze się pokrywają. Brak zgłoszenia ma poważne skutki: umowa nadal wiąże strony, ale tracisz dostęp do szybkiej ścieżki opróżnienia lokalu, a do najmu zastosowanie znajdą ogólne przepisy o ochronie lokatorów. Na żądanie najemcy masz obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, a sąd będzie go wymagać przy wniosku o klauzulę wykonalności.
Kaucja – ile może wynieść i kiedy ją zwrócić?
Zawarcie umowy możesz uzależnić od wpłaty kaucji. Zabezpiecza ona należności, które przysługują Ci w dniu opróżnienia lokalu, oraz ewentualne koszty egzekucji. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu, a podstawą do obliczeń jest stawka czynszu z dnia zawarcia umowy. Zwrot następuje w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu Twoich należności, na przykład zaległości w czynszu lub opłatach.
Kiedy możesz wypowiedzieć umowę przed terminem?
Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Ustawa wskazuje kilka sytuacji, w których właściciel może ją wypowiedzieć. W trzech pierwszych obowiązuje wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego:
- zaległości w płatnościach – najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę długu oraz aktualnych opłat,
- niewłaściwe korzystanie z lokalu – mimo pisemnego upomnienia najemca używa mieszkania niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia do wspólnego użytku mieszkańców albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy i utrudnia życie sąsiadom,
- podnajem bez zgody – najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie albo jego część bez Twojej pisemnej zgody,
- brak nowego adresu na wypadek egzekucji – jeśli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu z oświadczenia i w ciągu 21 dni nie wskaże nowego wraz ze zgodą jego właściciela, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?
Jeśli po zakończeniu umowy najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie, doręczasz mu żądanie opróżnienia lokalu. Dokument wymaga formy pisemnej z urzędowym poświadczeniem Twojego podpisu i musi zawierać między innymi termin wyprowadzki – nie krótszy niż 7 dni od doręczenia. Gdy termin minie bez efektu, składasz do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Z tytułem wykonawczym zwracasz się do komornika. Ważne: najemcy okazjonalnemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani do tymczasowego pomieszczenia – właśnie dlatego już przy podpisaniu umowy wskazuje on adres, pod który może się przenieść w razie egzekucji.
Dobry najemca i porządek w dokumentach od pierwszego dnia
Nawet najlepsza umowa nie zastąpi rozsądnego wyboru lokatora. Porozmawiaj z kandydatem, sprawdź jego dowód osobisty i zapytaj o źródło dochodu. W dniu przekazania kluczy sporządź protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, listą wyposażenia, liczbą kluczy i zdjęciami wszystkich pomieszczeń. Ułatwi on rozliczenie kaucji.
Nowe mieszkanie jako inwestycja pod wynajem
Lokal z rynku pierwotnego ma dla inwestora wyraźne atuty. Nowe instalacje oznaczają mniej awarii, a nowoczesne rozwiązania energooszczędne – niższe rachunki, co docenią najemcy. Nabywca ma też prawo do rękojmi za wady, która w przypadku nieruchomości trwa pięć lat od wydania lokalu. W ofercie Budstol Invest znajdziesz mieszkania pod inwestycję, a dzięki usłudze wykończenia pod klucz lokal szybko trafi na rynek najmu. Jeśli natomiast sam potrzebujesz lokum na pewien czas, zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź, co oferuje wynajem od dewelopera.
Formalności, które dają spokój
Najem okazjonalny wymaga nieco więcej pracy na starcie – wizyty najemcy u notariusza, kompletu załączników i pilnowania terminu zgłoszenia. W zamian dostajesz narzędzie, które realnie chroni Twoją inwestycję. Jeśli masz wątpliwości co do treści umowy, skonsultuj ją z prawnikiem – to niewielki koszt w porównaniu z problemami, których pozwala uniknąć.
